Tại diễn đàn M&A năm 2020 do báo Đầu tư và Công ty AVM Việt Nam tổ chức tại Tp.HCM, nhiều doanh nghiệp BĐS đã “tiết lộ” các giao dịch mua bán – sáp nhập với quy mô lớn đang tạo đà cho doanh nghiệp bật dậy sau thời điểm dịch.
Trên phạm vi toàn cầu, giá trị M& A năm 2020 tính đến quý 2/2020 đã ghi nhận suy giảm 52%. Việt Nam được đánh giá ít bị tác động nhất trong số các quốc gia Đông Nam Á nhưng trong trạng thái bình thường mới, hoạt động M&A dự kiến suy giảm, với giá trị năm 2020 ước đạt 3,5 tỷ USD (bằng 48,6% so với năm 2019).
Tuy vậy, giới đầu tư và doanh nghiệp tại Việt Nam vẫn tin vào sức bật của thị trường M&A trong giai đoạn hậu Covid. Theo dự báo của CMAC, thị trường có thể sẽ hồi phục theo mô hình chữ V trong giai đoạn 2021 – 2022. Theo đó thị trường có thể phục hồi về mức 4,5 – 5 tỷ USD vào năm 2021 trước khi bật mạnh hơn trở lại với giá trị 7 tỷ USD vào năm 2022.
Động thái săn quỹ đất của loạt doanh nghiệp BĐS
Chia sẻ tại diễn đàn, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp Tài chính Tập đoàn Novaland cho hay, Novaland dựa trên cơ sở M&A để tăng trưởng và phát triển. Quỹ đất cũng tăng cùng với trục phát triển của Tập đoàn.
Vị này “tiết lộ”, tuần trước doanh nghiệp mới chốt giao dịch dự án quy mô 286 ha ở Đồng Nai, cùng một số thương vụ khác ở các địa phương khác, tổng giá trị giao dịch gần 1 tỷ USD. Đồng thời, Novaland cũng phát triển hệ sinh thái du lịch đi kèm để tăng giá trị cho khách hàng, một dự án nhà ở đơn lẻ không thể tạo nên sứ mệnh “kiến tạo cộng đồng được”.
Đánh giá về một thương vụ M&A hiệu quả, ông Thái Phiên chỉ ra 3 yếu tố.Thứ nhất là hiệu quả tài chính, gia tăng về đất đai và gia tăng thị phần; yếu tố thứ hai là giúp doanh nghiệp đi sâu vào chuỗi giá trị, hoặc mở rộng thị phần, sản phẩm, tiếp cận thị trường; và yếu tố thứ ba là gia tăng giá trị cộng đồng, môi trường mang lại cho cư dân trong các dự án vì một trong những sứ mệnh của chúng tôi là kiến tạo cộng đồng, đóng góp cho cộng đồng.
Chia sẻ về chiến lược phát triển, ông Phiên cho hay, Novaland phát triển 20 năm trở lại đây với 3 giá trị cốt lõi: kiến tạo cộng đồng, xây dựng điểm đến, vui đắp niềm vui. Tất cả các chiến lược M&A, bám theo 3 giá trị này, từ dự án chung cư ở trung tâm TP.HCM, đến các dự án khu Đông, rồi ra các khu vực các tỉnh Đồng Nai, Phan Thiết (Bình Thuận), Hồ Tràm (Bà Rịa – Vũng Tàu)…
Giới chuyên môn cho rằng, chiến lược M&A của Novaland không khác mấy so với Vingroup. Hầu hết các thương vụ M&A mục tiêu của Novaland thường được mua gom bởi các cá nhân, pháp nhân thuộc “họ” Novaland, sau đó mới được tập đoànnày mua lại, tùy vào mục đích cụ thể ở từng giai đoạn phát triển. Các địa bàn chính mà Novaland có mặt là TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Khánh Hoà, Bình Thuận và Đồng Nai.
Novaland đang sở hữu 75 công ty con và 6 công ty liên kết. Kết thúc 3 quý đầu năm 2020, Novaland đã thực hiện được 90% kế hoạch lợi nhuận sau thuế cả năm, ghi nhận 3.298 tỷ đồng, tăng 204% so với cùng kỳ năm 2019. Mặc dù Ban lãnh đạo Công ty cho rằng, đây là một năm đầy thách thức, nhưng chiến lược dài hạn sẽ không thay đổi.
Trong bối cảnh kinh tế bị ảnh hưởng lớn từ Covid-19, tên tuổi này đã và đang nhanh chóng kích hoạt các dự án và thực hiện các hoạt động M&A hiệu quả. Bên cạnh đó, Novaland tiếp tục đẩy mạnh hoạt động thoái vốn tại các dự án đạt tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng.
Ngoài Novaland, Đất Xanh, Hưng Thịnh, Danh Khôi, An Gia, LDG Group đang săn tìm quỹ đất mới thông qua các thương vụ M&A. Chỉ tính riêng nửa đầu năm 2020, Danh Khôi đã tiến hành M&A khá nhiều dự án lớn, mỗi thương vụ lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Trong đó, đáng chú ý là thương vụ mua lại 100% vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để trở thành chủ đầu tư Dự án Sun Frontier.
Ngoài dự án trên, Danh Khôi cũng đã chi hàng ngàn tỷ đồng để mua lại Dự án Đà Nẵng Hotel and Resort, có quy mô 7,5 ha từ Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Hà Nội Non Nước; mua lại 3 lô đất vàng có diện tích hơn 11.000 m2 tại Khu dân cư Cồn Tân Lập (TP. Nha Trang, Khánh Hòa).
An Thịnh Group cũng là cái tên “đình đám” trong làng BĐS với các thương vụ M&A. Doanh nghiệp này được hình thành từ nhóm các công ty, cá nhân với hàng chục năm kinh nghiệm, nhưng ít người biết đến, cũng bởi cách thức “đi tắt đón đầu” thông qua hình thức mua bán – sáp nhập (M&A), đẩy nhanh phát triển các dự án của tên tuổi này.
Chỉ trong thời gian ngắn, An Thịnh Group đã ghi tên mình trên bản đồ thị trường bất động sản phía Bắc với nhiều dự án lớn có quy mô lên tới hàng ngàn tỷ đồng ở địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận như Dự án Tổ hợp căn hộ – Trung tâm thương mại và Văn phòng hạng A, The Legacy ngay ngã tư Ngụy Như Kontum – Lê Văn Thiêm; Dự án Phú Cát City tại Thạch Thất – Hà Nội; Tổ hợp nhà ở sinh thái nghỉ dưỡng, điều dưỡng và vui chơi giải trí Legacy Hill Hòa Bình; Khu biệt thự nhà vườn kết hợp du lịch sinh thái Hồ Lụa; Khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng Reenco Hòa Bình; Khu đô thị Hòa Bình Green…
“Đi tắt, đón đầu” qua M&A dự án đã giúp An Thịnh Group nhanh chóng tạo lập quỹ đất. Thế nhưng, con đường này không dễ dàng, chưa kể, những dự án mà An Thịnh mua lại đều là dự án “đắp chiếu” lâu năm.
M&A có dễ dàng?
Theo các chuyên gia, trong những thương vụ M&A, nhất là lĩnh vực BĐS, việc cạnh tranh trong thâu tóm, mua – bán dự án là bình thường. Không có mẫu số chung cho các thương vụ M&A, song với các dự án “bất động” thì sẽ khó khăn hơn, bởi có thể xảy ra những rủi ro mà bên mua không lường hết được.
Chia sẻ trên báo chí, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Chủ tịch An Thịnh Group cho biết, có nhiều thương vụ, An Thịnh Group vấp phải sự cạnh tranh rất lớn từ những đối thủ mạnh hơn về tài chính, mối quan hệ, thương hiệu và cả kinh nghiệm triển khai dự án. Nhưng, Tập đoàn vẫn thành công vì chứng minh được giá trị khác biệt của mình, phù hợp với ông chủ cũ của dự án và thể hiện được những cam kết sau khi mua lại. Dĩ nhiên, để chốt được thương vụ với giá hời, An Thịnh Group cũng phải bắt trúng “bệnh” của dự án, từ đó tìm đúng “thầy”, đúng “thuốc”.
Bên cạnh đó, để đưa thương vụ M&A đi đến thành công còn cần có sự song hành của nhà tư vấn tài chính. Nếu không có một nhà tư vấn M&A dày dặn kinh nghiệm, bên bán có thể phải tốn nhiều thời gian, công sức để hoàn tất thương vụ, khắc phục các rủi ro, vấn đề phát sinh, bên cạnh việc phải tiếp tục điều hành doanh nghiệp, gây ra nhiều căng thẳng và đây có thể là lý do chính dẫn đến sự thất bại của thương vụ.
Một rủi ro khá phổ biến trong các thương vụ M&A là bên bán thường chuẩn bị những kế hoạch kinh doanh rất lạc quan, mà không dựa trên cơ sở tin cậy và hợp lý. Điều này có thể ảnh hưởng đến cách nhìn của nhà đầu tư về doanh nghiệp, làm cho quy trình thực hiện thương vụ trở nên phức tạp hơn.
Ngoài ra, chất lượng hồ sơ kế toán cũng là yếu tố gây rủi ro cho thương vụ. Sự phức tạp trong cơ cấu doanh nghiệp và tốc độ đa dạng hóa nhanh chóng, bao gồm những vấn đề liên quan nhiều đến các hoạt động kinh doanh không cốt lõi và đầu tư tài chính dài hạn có thể gây cản trở các nhà đầu tư tiềm năng và tạo ra những khó khăn trong thực hiện giao dịch. Báo cáo tài chính kiểm toán, hệ thống sổ sách kế toán, báo cáo quản trị đáng tin cậy và phù hợp sẽ giúp giảm thiểu rủi ro này.
Theo bà Hương, với các thương vụ có giá trị và quy mô càng lớn, thì những vấn đề nêu trên càng thể hiện rõ. Vì vậy, nếu chuẩn bị kỹ, quá trình đàm phán và triển khai dự án sẽ dễ dàng và trơn tru hơn.
Với lĩnh vực BĐS, việc tìm được dự án phù hợp vô cùng khó khăn, bởi không dễ để đánh giá mức độ rủi ro và lợi ích của dự án đó như thế nào. Chưa kể, trong nhiều thương vụ, thông tin từ người bán cũng không đầy đủ, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan. Cũng chính vì vậy, trên thị trường M&A không hiếm những câu chuyện, chủ đầu tư của các dự án “bất động” vẫn đưa ra giá “trên trời” khi đàm phán với đối tác.
Tuy nhiên, bà Hương cho rằng, mấu chốt trong nhiều thương vụ không phải vấn đề giá, mà bên bán cần đối tác chuyển nhượng thực sự có thể tin tưởng được. Khi bắt đầu triển khai, không ông chủ nào nghĩ tới kịch bản xấu là dự án phải đình trệ, dẫn tới mất uy tín với khách hàng. Vì thế, khi phải chuyển nhượng nhằm giải quyết khó khăn về tài chính, nhiều chủ đầu tư rất mong muốn đối tác mới tiếp tục thay thế họ và đưa dự án về đích.
