Do tin tưởng, nhờ cậy nhau để đứng tên giùm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có giấy tờ, văn bản thỏa thuận đúng pháp luật dẫn đến tranh chấp. Hiện nay tình trạng tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp do đứng tên giùm trên “sổ hồng” nói riêng diễn ra khá phổ biến
Theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự hiện hành thì nhà đất là bất động sản phải đăng ký với Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và không thừa nhận giao dịch “đứng tên giùm” mua nhà đất. Về mặt nguyên tắc là như vậy, nhưng trên thực tế vì nhiều lí do khác nhau mà người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu không phỉa là người Chủ sở hữu thực sự. Một số trường hợp có thể kể đến:
- Ví dụ 1: ông M, ông H và ông N mỗi người góp 200 triệu để mua miếng đất nhưng khi sang tên thì chỉ có ông H đứng tên. (Cách giảm rủi ro pháp lý khi mua nhà đất chung sổ)
- Ví dụ 2: ông A vay tiền ngân hàng nhưng không có tài sản để thế chấp nên ông nhờ em trai cho mượn giấy tờ nhà để thế chấp. Người em giả bán nhà cho mình rồi sang tên trên giấy tờ rồi đem đi thế chấp.
- Ví dụ 3: ông B là người gốc Việt nhưng sinh sống ở Úc. Ông B gửi tiền về nhà bà H là em gái mình mua giùm một số thửa đất. Các thửa đất đó sẽ do bà H đứng tên.
Rõ ràng, việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất không thuộc về người Chủ sở hữu thật sự. Việc giao kết giữa họ chỉ có người trong cuộc mới biết, người ngoài không thể biết.
Việc nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ/ hồng dùm có thể dẫn đến nhiều rủi ro như sau:
- Người đứng tên trên Giấy tờ sẽ có toàn quyền quyết định đối với bất động sản. Họ có quyền ra Công chứng đế bán tài sản này cho người khác. Và người mua tài sản này – là chủ sở hữu ngay tình – được pháp luật bảo vệ cho dù có tranh chấp xảy ra giữa các chủ sở hữu “thật” và “giả”. Còn đối với chủ sở hữu thật, họ chỉ có thể kiện đòi chủ sở hữu “giả” mà không thể đồi người mua trả lại tài sản.
- Khi Nhà nước thu hồi nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận là người được bồi thường.
- Người được nhờ đứng tên có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
- Người đứng tên trên Giấy chứng nhận chết thì đất đó sẽ là di sản thừa kế. Nếu người thừa kế không thừa nhận hoặc không biết được giao dịch “nhờ đứng tên giùm” khi đó có khả năng xảy ra tranh chấp.
Hiện nay, hướng giải quyết của Tòa án trong trường hợp “đứng tên giùm” được kết luận như sau:
- Thứ nhất, Tòa án quyết định chấp nhận yêu cầu đòi tài sản của người “nhờ đứng tên giùm” nếu tại thời điểm xét xử, người “nhờ đứng tên giùm” đã được phép sở hữu đối với tài sản này
- Thứ hai, Những trường hợp chưa được phép sở hữu tài sản “đứng tên giùm” tại Việt Nam, như quyền sử dụng đất nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp mà không phải đất ở thì hầu hết các Tòa án đều không chấp nhận yêu cầu đòi tài sản của người “nhờ đứng tên giùm”. Trong trường hợp này, người “nhờ đứng tên giùm” chỉ có quyền đòi lại số tiền đã chuyển cho người “đứng tên giùm” và được hưởng giá trị tăng thêm từ tài sản này sau khi đã trừ đi phần mà người “đứng tên giùm” được hưởng.
Do đó, việc để người khác đứng tên trên giấy chứng nhận nhà đất đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng, sở hữu của người đó đối với nhà đất, trong khi thực tế họ không phải là chủ thực sự. Người đứng tên giùm sẽ có quyền thực hiện các giao dịch về nhà đất như cho, bán, thế chấp… Điều này dẫn đến rất nhiều rủi ro cho người nhờ đứng tên (chủ thực sự) như có thể mất tài sản hoặc nếu lấy lại được tài sản cũng tốn nhiều công sức, thời gian và tiền bạc. Anh chị cần hết sức thận trọng khi tham gia loại giao dịch như thế này.
