Giao dịch bất động sản ngày càng trở nên phổ biến trong cuộc sống hiện nay. Theo đó, không những nhà đầu tư mới có nhu cầu mua nhà đất để kinh doanh mà các vợ chồng cũng đặc biệt quan tâm lựa chọn để được cùng sở hữu một “mái ấm” riêng phù hợp với điều kiện kinh tế. Sau đây là một số vấn đề dưới khía cạnh pháp lý khi vợ chồng sở hữu loại tài sản có giá trị lớn này cần lưu ý.
-
Thời điểm xác định tài sản chung của vợ chồng
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:
“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”
Từ quy định trên, nhà đất thuộc tài sản chung của vợ chồng trong những trường hợp như sau:
– Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân thông qua các hình thức như:
+ Đất được Nhà nước giao cho vợ chồng.
+ Được Nhà nước cho thuê đất (tiền thuê là tài sản chung).
+ Đất nhận chuyển nhượng (tiền trả cho bên chuyển nhượng là tài sản chung).
+ Đất được thừa kế chung, tặng cho chung.
– Quyền sử dụng đất là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
– Quyền sử dụng đất có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.
– Nhà ở được mua bằng tiền hoặc tài sản chung khác của vợ chồng.
– Nhà ở được tặng cho chung, thừa kế chung.
– Nhà ở có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.
-
Sổ đỏ có thể đứng tên 1 người
Căn cứ vào khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân gia đình 2014 và khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi cả họ và tên vợ và chồng. Tuy nhiên nếu vợ chồng có thỏa thuận ghi tên một người thì pháp luật vẫn cho phép. Dù đứng tên một người nhưng khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp,…. thì vẫn phải do vợ chồng thỏa thuận.
Theo quy định trên, nếu muốn một mình làm thủ tục nhận chuyển nhượng tài sản và ghi tên một mình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Vợ chồng phải có văn bản thỏa thuận cam kết tài sản riêng và được 1 trong 2 bên ký vào. Nội dung văn bản nêu rõ: ngôi nhà/miếng đất mà anh/chị mua là tài sản riêng, không liên quan gì đến người còn lại. Anh/chị có toàn quyền làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng/sở hữu đối với tài sản riêng đó; sau khi hoàn thành thủ tục sang tên, anh/chị sẽ có toàn quyền sử dụng/định đoạt….) Để đảm bảo tính pháp lý của văn bản, anh/chị có thể đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng văn bản này.
-
Vợ hoặc chồng có quyền yêu cầu bổ sung tên mình vào Sổ đỏ/hồng
Theo khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi nhà đất là tài sản chung nhưng Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người thì có quyền yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi đầy đủ họ tên vợ và họ tên chồng.
-
Bán, thế chấp nhà đất phải có sự thỏa thuận của cả 2 vợ chồng
Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
- Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
- a) Bất động sản;
…”.
Theo quy định trên, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là tài sản chung phải được vợ chồng thỏa thuận bằng văn bản.
Trong trường hợp vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng, tặng cho thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu (theo điểm b Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP).
-
Nhập tài sản riêng vào tài sản chung
Theo quy định tại Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình quy định chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng thì: “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.”
Đồng thời, tài khoản 1 Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có quy định về việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung: “Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng”.
Theo đó, vợ chồng có thể thoả thuận về việc đồng ý cùng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vài tài sản gắn liền trên đất, nhập tài sản riêng của chồng vào tài sản chung của hai vợ chồng.
Trường hợp có thoả thuận này nên yêu cầu công chứng hoặc chứng thực văn bản này để đảm bảo việc thoả thuận có giá trị pháp lý cao nhất. Sau đó, có thể tiến hành thủ tục bổ sung thêm tên của mình vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở vài tài sản gắn liền trên đất.
