Khi đi xem đất nền dự án, mảnh đất cây cối xanh tốt mọc um tùm, chim hót líu lo, non nước hữu tình,… thì liệu lô đất nền mà mình định mua có đúng pháp lý hay chưa? “Dự án ma” – cụm từ dường như xuất hiện như một nỗi sợ của những Người đầu tư. Nhiều “Dự án” được rao bán, khi thực địa vẫn là một bãi đất hoang vu. Những rủi ro từ việc mua đất nền Dự án ngày một tăng lên và phát sinh tranh chấp nhiều hơn. Bài viết dưới đây với mong muốn góp một phần kiến thức pháp lý cơ bản nhất cũng như một số kinh nghiệm thực tế có liên quan khi mua đất nền Dự án nhằm giúp cho anh chị có thể cân nhắc đầu tư sáng suốt.
Căn cứ vào quy định của Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014, Luật xây dựng 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở chỉ được tiến hành phân lô bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các lô của Dự án đó khi thỏa mãn các điều kiện của pháp luật. Các yếu tố pháp lý và thực địa sau đây sẽ là căn cứ để anh chị xem xét lô đất của mình mua là hợp pháp:
- Anh chị yêu cầu xem “Sổ đỏ” của mảnh đất này. Nếu là đất nông nghiệp, đất sản xuất… mà không phải là đất ở thì chính xác là chưa có Dự án. Hoặc có trường hợp, chủ đầu tư đã có quyết định giao đất, xem giao đất để làm gì, nếu không phải để thực hiện Dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì xem như không có Dự án. Ngoài ra, yêu cầu Bên bán đưa ra Giấy phép đầu tư, xây dựng,…(Đây là điều kiện tiên quyết đầu tiên khi Dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận).
- Khi xem thực địa, anh chị thấy lô đất của mình phải nằm trên con đường đi lại, hệ thống điện đường, nước sinh hoạt và các cơ sở hạ tầng khác…Nếu xung quanh chỉ toàn là cây cỏ mọc um tùm thì chắc chắn Chủ Đầu tư chưa được phân lô bán nền. Vì Chủ Dự án, đã phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu bao gồm điện, nước, thoát nước, thu gop rác thải.
- Anh chị đề nghị Bên bán cho xem Bản xác nhận của Cơ quan thuế ghi nhận Dự án không nợ nần thuế, phí liên quan đến Dự án này. Bởi chủ Dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến Đất đai của Dự án như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí…. Có nhiều trường hợp đất đã có sổ, hệ thống điện, đường, nước đều có nhưng chủ Dự án còn nợ tiền thuế phí nên sau khi Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không đăng bộ sang tên được vì còn vướng thuế, phí.
- Khi đi xem thực địa, lô đất mà anh chị muốn mua nằm ở các trung tâm, quận nội thành các Đô thị loại đặc biệt hoặc khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan thì cần cảnh giác việc bị lừa. Vì pháp luật quy định chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền ở những khu vực này.
- Anh chị yêu cầu Bên bán cho xem Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc cho phép Chủ Dự án được phân lô bán nền. Và xem kỹ rằng quyết định này cho phép phân lô bán nền một phần hay toàn bộ Dự án.
Trên đây là điều kiện mà Chủ đầu tư dự án phải đáp ứng khi triển khai Dự án xây dựng kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền. Do đó trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào cho dù đó là Hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ và giao trước một khoản tiền thì cần kiểm tra tính pháp lý của lô đất mình muốn mua một cách cẩn thận để không phải phải vướng vào những rủi ro Dự án ma như hiện trạng gần đây.
Mọi thắc mắc và tư vấn pháp lý bất động sản anh chị vui lòng liên hệ số điện thoại để được hỗ trợ: 096.567.4040
