“An cư – lạc nghiệp”, “Của chồng – công vợ” – câu chuyện hôn nhân và gia đình vẫn luôn là đề tài muôn thuở của cuộc sống thời hiện đại. Trong đó, có thể kể đến việc mua nhà cửa mà vợ chồng cùng nhau xây dựng tổ ấm. Trong mối quan hệ hôn nhân, vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định (xem thêm bài viết tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân) hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu vợ chồng thỏa thuận tài sản riêng đối với bất động sản nói chung hay căn hộ hình thành trong tương lai nói riêng thì cần lưu ý những gì?

Trên thực tế, các trường hợp như sau khi ký Hợp đồng mua bán, vợ chồng có nhu cầu thỏa thuận phân chia một phần hoặc tài bộ tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, trong đó có căn hộ hình thành trong tương lai. Ví dụ: Vợ chồng ông T và bà B mua căn hộ Masteri Centre Point 3 phòng ngủ và đã ký Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Nhưng sau đó, ông T và bà B muốn làm thỏa thuận tài sản riêng đối với căn hộ này thì thủ tục là như thế nào?

1. Thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng đối với căn hộ hình thành trong tương lai được lập như thế nào là hợp pháp?

• Thứ nhất: Thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng đối với căn hộ hình thành trong tương lai cần được lập thành văn bản và cần phải có những nội dung chủ yếu sau: đối tượng tài sản được phân chia, tình trạng của loại tài sản, quyền sở hữu của vợ hoặc chồng đối với tài sản này, thời điểm có hiệu lực của việc phân chia tài sản, thông tin nhân thân của vợ chồng, các thông tin về giấy đăng ký kết hôn, tài sản chia, cách thức phân chia, cách thức nhận tài sản, chi phí thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết và các thỏa thuận khác.
• Thứ hai: pháp luật không quy định văn bản này bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nên công chứng hay chứng thực văn bản này. Một điều lưu ý ở đây đó là việc công chứng thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng là một thỏa thuận dân sự đơn thuần nên có thể thực hiện công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng có thẩm quyền, không phân biệt địa giới hành chính (có thể công chứng tại nơi có bất động sản hoặc nơi mình cư trú)

2. Thủ tục sang tên chủ sở hữu trên Hợp đồng mua bán?

Để đảm bảo về mặt pháp lý và hạn chế tranh chấp tài sản sau này, vợ hoặc chồng sở hữu riêng tài sản đều mong muốn thực hiện thủ tục sang tên để trực tiếp đứng tên trên Hợp đồng mua bán hoặc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy CNQSDĐ) khi căn hộ được hình thành.

Đối với căn hộ đã được cấp Giấy CNQSDĐ thì chỉ cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng/tặng cho như đối với bất động sản thông thường. Đối với căn hộ chưa được cấp Giấy CNQSDĐ và đang được thanh toán theo tiến độ thì pháp luật không có quy định để điều chỉnh thủ tục pháp lý này. Do đó các bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai theo quy định của từng Chủ đầu tư. Nhìn chung, các bên sẽ tiến hành các bước như sau:

• Bước 1: Lập Thỏa Thuận Tài Sản Riêng, nên có công chứng. Đồng thời, tùy thuộc vào yêu cầu hồ sơ của mỗi tổ chức công chứng, vợ hoặc chồng là người chuyển nhượng phải thực hiện thêm một văn bản xác nhận từ chối căn hộ hình thành trong tương lại (“Xác Nhận Từ Chối)
• Bước 2: Gửi toàn bộ hồ sơ gồm Hợp Đồng Mua Bán, Thoa Thuận Tài Sản Riêng, Xác Nhận Từ Chối (nếu có) và các hồ sơ nhân thân khác kem theo Đơn yêu cầu chuyển nhượng về cho Chủ Đầu Tư để yêu cầu xem xét và giải quyết hồ sơ. Chủ Đầu Tư sẽ cân cứ vào tiến độ thanh toán, tiến độ thực hiện thủ tục cấp GCN QSDĐ đổi với căn hộ này để ra các thông báo duyệt đơn cần thiết để tiếp tục thực hiện thủ tục tại Bước 3 hoặc Chủ Đầu Tư sẽ tự giải quyết bằng theo phương thức thanh lý hợp đồng có và sang tên chủ sở hữu Hợp Đồng Mua Bán mới.
• Bước 3: Sau khi nhận được Thông báo duyệt đơn từ Chủ Đầu Tư, vợ chồng đến tổ chức công chứng có thẩm quyền để công chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán. Xin lưu ý thêm rằng, việc công chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bản này phải được thực hiện tại tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh thành nơi có căn hộ hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật đối với việc công chứng các giao dịch về bất động sản.
• Bước 4: Cung cấp hồ sơ ở Bước 3 cho Chủ Đầu Tư để tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo như cấp Giấy CNQSDĐ.