Thuật ngữ “vi bằng” thường xuyên xuất hiện trong những giao dịch về nhà đất. Tuy nhiên, có rất nhiều người dân – vì nhiều nguyên do khác nhau, đã hiểu sai về giá trị pháp lý của vi bằng. Chẳng hạn như có nên sử dụng vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất hay không? Dưới khía cạnh của pháp lý cơ bản, bài viết này sẽ giúp những ai còn “lơ mơ” về vi bằng hiểu rõ được bản chất và giá trị pháp lý của nó.
Vi bằng là gì và Giá trị pháp lý của Vi bằng
Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Hiểu đơn giản nhất thì vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, video, âm thanh kèm theo (nếu cần thiết). Trong tài liệu đó, thừa phát lại sẽ ghi nhận khách quan về hành vi, sự kiện lập vi bằng do thừa phát lại chứng kiến. Văn bản này sẽ là chứng cứ trước Tòa án nếu các bên phát sinh tranh chấp.
Bản chất pháp lý của Vi bằng so sánh với Văn bản công chứng
Giá trị của vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên. Có thể thấy vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực.
Thực tế hiện nay, nhiều người mua nhà bị nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại có thể thay công chứng. Một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay) dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Như vậy cần phải hiểu bản chất pháp lý giữa Vi bằng và Văn bản công chứng là như thế nào?
Vi bằng – Như đã nói – Là văn bản do Chấp hành viên thuộc Văn phòng Thừa phát lại lập theo yêu cầu của khách hàng, để ghi nhận, mô tả về một hành vi, sự việc đã, đang xảy ra. Nhiệm vụ của chấp hành viên là ghi nhận, mô tả đầy đủ, chính xác về một hành vi, sự việc được yêu cầu lập Vi bằng. Còn nội dung (Hành vi, sự việc) đó có đúng pháp luật hay không, Chấp hành viên không cần quan tâm.
Ví dụ:
Ông A muốn bán một căn nhà và đất cho Bà B, Ông A yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại lập Vi bằng cho việc mua bán này. Thì nhiệm vụ của Chấp hành viên, chỉ đơn giản là lập Văn bản – Gọi là Vi bằng, ghi nhận thời gian, địa điểm, sự việc Ông A có bán nhà, đất cho Bà B, Bà B đã giao tiền cho Ông A.
– Chấp hành viên không có nghĩa vụ phải xác định giao dịch của Các bên có phù hợp và đáp ứng được các điều kiện của pháp luật hay không,
- ví dụ: Nhà, đất đã được Nhà nước cấp sổ đỏ, sổ hồng chưa.
- Nhà đất của một mình Ông A hay có chung với ai nữa,
- Ông A có được toàn quyền định đoạt không ……
Đó là những yếu tố mà Chấp hành viên không cần quan tâm!
Văn bản công chứng Là gì
Văn bản do Công chứng viên thuộc Văn phòng/Phòng công chứng lập theo yêu cầu của khách hàng nhằm chứng nhận cho giao dịch dân sự của các bên là hợp pháp.
Ví dụ:
Cũng là căn nhà mà ông A muốn bán cho bà B, ông A yêu cầu Công chứng viên lập Văn bản chứng nhận cho việc mua bán này. Thì nhiệm vụ của Công chứng viên phải:
- Kiểm tra về năng lực hành vi dân sự: Xem các bên có hoàn toàn bình thường không; Nếu bị thần kinh, tâm thần,….. thì không Công chứng được;
- Kiểm tra về pháp lý của Nhà đất: Đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng chưa, có bị vấn đề gì không; Nếu đang có tranh chấp tại Tòa án, đang bị kê biên để thi hành án ….. thì không Công chứng được;
- Kiểm tra về quyền của Chủ sở hữu: Ông A có phải Chủ sở hữu toàn bộ Nhà đất không, nếu tạo lập trong thời kì hôn nhân thì phải có chữ ký của Vợ, hoặc nếu không có thì Vợ phải ký văn bản thỏa thuận cam kết tài sản riêng đến phải kiểm tra xem có đúng là Vợ không, Giấy đăng ký kết hôn. Nếu không có những giấy tờ đó thì cũng không Công chứng được!
Các Hợp đồng và giao dịch bắt buộc phải Công chứng như: Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp nhà đất. Sau khi được công chứng viên kiểm tra theo nghiệp vụ, các loại hợp đồng này được xác định là có giá trị pháp lý nếu như có tranh chấp xảy ra.
Còn vi bằng chỉ có ý nghĩa chứng minh rằng các bên có tham gia việc mua bán đó. Khi có tranh chấp tại Tòa án, Tòa có thể tuyên giao dịch này vô hiệu về hình thức và không đủ điều kiện mua bán. Điều này có nghĩa là Tòa vẫn thừa nhận các bên có giao kết hợp đồng và không bên nào có quyền từ chối mình đã tham gia giao dịch. Nhưng việc mua bán đó không có giá trị pháp lý vì sai quy định của pháp luật. Việc lập vi bằng cũng giống như việc mua bán bằng “Giấy tay” nhưng chỉ khác ở chỗ vi bằng có sự can thiệp của cơ quan chức năng.
Như vậy, việc mua đất bằng vi bằng là hết sức rủi ro. Bởi giá trị pháp lý của vi bằng không đủ để bảo vệ quyền lợi của người tham gia giao dịch khi có tranh chấp xảy ra. Hi vọng các giải thích pháp lý trên đây một phần nào giúp cho anh chị có thêm kiến thức và hiểu hơn về các loại hình công việc mà mình tham gia trong xã hội pháp lý, cũng như là tránh những rủi ro khi mua bán đất đai.
