Hợp đồng nói chung là sự thỏa thuận xác lập quan hệ dân sự theo nghĩa rộng giữa các bên. Nó ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch và là căn cứ để các bên thực hiện các thỏa thuận, trách nhiệm cũng như các chế tài kèm theo khi có sự vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hai loại giao dịch thường xuyên xuất hiện và dễ dàng dẫn đến các tranh chấp pháp lý có thể xảy ra.
- Cần phân biệt Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn khác. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nhưng hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực (trừ mua nhà ở dự án của công ty kinh doanh bất động sản). Ví dụ ông A mua căn hộ 2 phòng ngủ ở Vinhomes Grand Park phân khu Masteri Centre Point của chủ đầu tư Masterise Home thì hợp đồng mua căn hộ này không cần phải công chứng hay chứng thực.
Đối với Hợp đồng đặt cọc, pháp luật không có quy định các bên phải ký hợp đồng này trước khi ký Hợp đồng mua bán nhà hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó việc ký số tiền đặt cọc bao nhiêu cũng được không quá quan trọng. Nhưng cần phải lưu ý về thời hạn hiệu lực của biện pháp đặt cọc này là 30 hay 60 ngày tính từ thời điểm ký Hợp đồng hoặc ngày giao/nhận tiền cọc, hết thời hạn này, nếu Bên mua không mua thì mất tiền cọc, bên bán không bán thì bị phạt cọc.
Trên thực tế, nhiều trường hợp các bên chỉ ghi số tiền đặt cọc, phạt cọc nhưng lại không ghi thời gian có hiệu lực của biện pháp đặt cọc dẫn đến: Người bán khi thấy bán rẻ quá không bán nữa, còn người mua muốn mua nhưng lại không làm được gì vì không có thời hạn để yêu cầu. Hoặc ngược lại, có trường hợp người mua không muốn mua nữa, nên cứ để vậy trong khi người bán muốn muốn bán cũng không làm được gì vì không có thời hạn ràng buộc.
Xem và tải mẫu tại đây: Mẫu hợp đồng đặt cọc khi mua nhà, đất
- Mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng
Giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bất động sản vẫn còn đang thế chấp tại Ngân hàng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Vì theo quy định của pháp luật, Nhà đất đang bị thế chấp tại Ngân hàng thì không thể mua bán, trao đổi, tặng cho,… Bên bán muốn bán được Nhà, đất này thì phải trả hết nợ cho Ngân hàng, được Ngân hàng giải chấp. Sau đó, phải làm thủ tục xóa đăng ký giao dịch đảm bảo tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có thể ký Hợp đồng công chứng mua bán, chuyển nhượng nhà đất được.
Như vậy để Bên bán có thể hoàn thành thủ tục giải chấp thì thường Bên mua sẽ phải chuyển tiền trước cho Bên bán, Bên Bán có tiền mới trả cho Ngân hàng. Rủi ro pháp lý nằm ở chỗ: thời điểm mà Bên mua chuyển tiền cho Bên bán, cả 2 bên chưa thể ký hợp đồng mua bán được, nếu có thì chỉ có thể ký Hợp đồng đặt cọc. Điều này sẽ rất bất lợi cho Bên mua, bởi vì sau khi giải chấp và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, Bên bán có thể bán cho bên thứ ba khác (Hợp đồng đặt cọc không đủ giá trị pháp lý để bảo vệ Bên mua trong trường hợp này). Bên mua buộc phải đi kiện tụng để đòi lại tiền đã giao và tiền phạt cọc với một hành trình rất nhiêu khê, không biết kéo dài đến bao giờ.
Trên đây là một số những vấn đề pháp lý mà anh chị cần phải lưu ý khi giao dịch mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiểu và nắm được các quy định của pháp luật sẽ một phần giúp cho anh chị tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có xảy ra.
