Chủ đầu tư được phép bán nhà ở hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khi đã đáp ứng được điều kiện mà pháp luật quy định, bao gồm:
- Pháp lý của dự án đã đầy đủ;
- Đã có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng;
- Có bảo lãnh của ngân hàng trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây được gọi là “thỏa thuận cấp bảo lãnh”.
Nếu chủ đầu tư chưa đủ các điều kiện này, thì không được quyền giao kết hợp đồng mua bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đề cập trong bài viết này, tác giả xin phép đi sâu vào điều kiện thứ 3 để Bên mua khi tham gia giao dịch này có cái nhìn tổng quát và hiểu đúng hơn về luật định và thực tiễn áp dụng nhằm bảo vệ quyền lợi cho mình.
Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là việc Ngân hàng thương mại (Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lại và được Ngân hàng Nhà nước Việt nam công bố danh sách) cam kết với bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán đã ký kết; Chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả lại cho Ngân hàng thương mại.
Tránh hiểu lầm tai hại khi chủ đầu tư hoặc bên môi giới đưa ra công văn của Ngân hàng cam kết bảo lãnh cho Chủ đầu tư và nói đây là chứng cứ thể hiện ngân hàng đã cam kết bảo lãnh thì bên mua đã hoàn toàn tin tuyệt đối và chuyển tiền cho bên bán. Đây chưa phải là chứng cứ để bảo vệ Bên mua trong việc mua bán cụ thể của mình. Công văn (hay văn bản) này chỉ được coi là Ngân hàng đã đồng ý về mặt chủ trương với Chủ đầu tư hay được gọi là “thỏa thuận cấp bảo lãnh” như đã được đề cập ở trên.
Trách nhiệm bảo lãnh của Ngân hàng với người mua chỉ phát sinh khi Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho người mua. Do đó, Bên mua cần phân biệt giữa thỏa thuận cấp bảo lãnh cho Chủ đầu tư và thư bảo lãnh cho người mua.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của Bên mua, chỉ được coi là đã có Ngân hàng bảo lãnh, khi đã trải qua một quy trình cụ thể sau:
- (i) Đầu tiên Chủ đầu tư và Ngân hàng sẽ ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, phải là hợp đồng mà không thể là công văn gì cả – Do đó, trước khi ký hợp đồng mua nhà với Chủ đầu tư, Bên mua cứ đề nghị chủ đầu tư cho xem hợp đồng này, nếu chưa có thì không nên ký;
- (ii) Sau khi Bên mua ký hợp đồng mua nhà với Chủ đầu tư, thì trong vòng 10 ngày, Chủ đầu tư phải gửi một bản hợp đồng này cho Ngân hàng;
- (iii) Trong vòng 05 ngày, kể từ ngày nhận được hợp đồng mua bán vừa nêu từ Chủ đầu tư, thì Ngân hàng sẽ phát hành và gửi đến đích danh cho Bên mua một thư bảo lãnh, với nội dung cam kết, sẽ thay Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ hoàn tiền, bồi thường cho Bên mua, nếu Chủ đầu tư vi phạm không giao được nhà bán cho người mua.
Như vậy, để cho an toàn, Bên mua trước khi ký hợp đồng với Chủ đầu tư, cần thỏa thuận và nêu rõ rằng, chỉ khi nào nhận được chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, thì mới bắt đầu chuyển tiền mua nhà cho Chủ đầu tư. Đây có lẽ là cách hạn chế rủi ro tốt nhất, khi anh chị tham gia loại giao dịch này. Khi Ngân hàng cam kết bảo lãnh, thường sẽ thu phí dịch vụ này và được Chủ đầu tư sẽ quy vào giá bán. Mức phí này dao động từ 1%-3% tổng giá trị mua bán.
