Chuyển mục đích sử dụng đất luôn là vấn đề mà các nhà đầu tư cũng như chủ thể sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Bởi những câu hỏi được đặt ra đó là mảnh đất hiện đang là đất nông nghiệp và chắc chắn đủ điều kiện chuyển lên thổ cư. Vậy nên mua bán đất nông nghiệp hay chuyển lên thổ rồi mới bán? Nếu mua bán đất nông nghiệp thì giá bán là bao nhiêu? Đất đã lên thổ cư thì nên tăng giá bao nhiêu?
Để trả lời cho tất cả các câu hỏi trên ta cần xác định được một trong các chi phí có ảnh hưởng lớn khi thực hiện thủ tục chuyển thổ đó là tiền thuế phải đóng khi thực hiện thủ tục chuyển lên đất thổ cư.
Cách tính được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn chi tiết như sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất= (bảng giá đất ở – bảng giá đất nông nghiệp) x Diện tích đủ đk chuyển
Bảng giá đất ở và bảng giá đất nông nghiệp thì được lấy ở đâu? Bảng giá đất tại mỗi tỉnh thành được công khai cho từng vị trí, từng cung đường, từng khu vực. Việc của anh chị là xác định vị trí thửa đất cho chính xác với vị trí trên Bảng giá đất công khai.
Ngoài ra một lưu ý nữa: Mỗi tỉnh sẽ quy định một hạn mức cho chuyển, chuyển vượt hạn mức anh chị sẽ bị tính thuế cao hơn, cụ thể là phần chuyển cao hơn sẽ được nhân với một hệ số điều chỉnh giá đất (hay gọi là hệ số k) hệ số này cũng được công khai cho mỗi tỉnh thành. Lúc này cách tính sẽ là:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất= (bảng giá đất ở – bảng giá đất nông nghiệp) x Hệ số k x Diện tích đủ đk chuyển.
Trên đây là cách giúp anh chị tự tính được tiền thuế chuyển thổ cư cho thửa đất của chính mình để đưa ra quyết định chuyển thổ và bán giá bao nhiêu.
Một ví dụ cụ thể: Thửa đất số 265 tờ bản đồ số 15 tại 51 Hà Huy Giáp, phường Thạnh Lộc, quận 12, tphcm , hiện trạng là đất nông nghiệp nằm ở khu vực 1, vị trí số 3, hệ số k là 1.5, giá đất theo bảng giá đất là 160.000 m2. Như vậy giá đất nông nghiệp là 160.000×2= 240.000 đồng/m2.
Khu đất này được quy hoạch là đất ở, có vị trí số 2, hệ số k là 1.5, gía đất theo bảng giá là 2.750.000 đồng/m2. Giá đất ở sẽ là 2.750.000 x 1.5= 4.125.000 đồng/m2
Tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với thửa đất này, mỗi m2 sẽ là 3.885.000 đồng
Như vậy để chuẩn bị cho phương án đầu tư chuyển lên đất thổ cư, cũng như là tìm hiểu giá cả thị trường trong trường hợp xác định thửa đất mình mong muốn mua có giá cả hợp lý hay không thì đây là căn cứ pháp lý để xác định số tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở mà anh/chị phải nộp cho cơ quan nhà nước.
Mọi thắc mắc về các vấn đề pháp lý bất động sản, anh chị vui lòng liên hệ số điện thoại để được hỗ trợ: 096.567.4040
