Thực tế hiện nay, các giao dịch nhà đất chung sổ vẫn diễn ra khá phổ biến dẫn đến nhiều tranh chấp đáng tiếc xảy ra. Nhiều trường hợp người mua (nhận chuyển nhượng) đất chung sổ bị mất trắng khi mua bán đất thuộc loại này. Nhằm mục đích cung cấp thêm kiến thức và hạn chế phần nào rủi ro, bài viết sẽ phân tích một số nội dung có liên quan để anh chị tham khảo và có quyết định sáng suốt khi mua nhà đất.
Quy định của pháp luật
Theo quy định tại Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật cho phép nhiều người cùng sở hữu và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và các tài sản khác gắn liền với đất.
“Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất
- Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.
Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.
- Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.”
Ngoài ra, căn cứ vào quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013, các bên có thể ký Hợp đồng công chứng mua bán một phần đất sau khi làm thủ tục tách thửa và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
….
- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
….
- b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Nguyên nhân
Trong giao dịch mua bán này, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến việc mua bán nhà đất chung sổ:
- Nhà, đất đủ điều kiện để tách thửa nhưng người chủ chưa làm thủ tục tách riêng ra 1 cuốn sổ riêng biệt.
- Nhà, đất không đủ điều kiện tách thửa và chưa được tách thửa.
Rủi ro pháp lý
Trường hợp không tách thửa được và chưa tách thửa nhưng các bên vẫn thực hiện các giao dịch mua bán bằng giấy tay hoặc lập vi bằng. Như vậy, rõ ràng rằng việc giao kết hợp đồng như thế khi có tranh chấp xảy ra, Hợp đồng sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu tuyệt đối do nhà đất không đủ điều kiện tách thửa nhưng các bên vẫn mua bán là trái với quy định của pháp luật. Dù luật có quy định các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nhưng việc đòi lại rất mông lung.
Đây là rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho Bên mua. Bởi lẽ về mặt pháp lý, việc mua bán không được công chứng và không được đăng ký sang tên đăng bộ – điều này có nghĩa là pháp luật chưa thừa nhận quyền sở hữu nhà đất của Bên mua. Nếu Bên bán cầm sổ đi thế chấp Ngân hàng hoặc bán toàn bộ cho người khác thì việc Hợp đồng này được công chứng rồi đăng bộ sau đó là giao dịch hợp pháp. Bên mua trước coi như mất trắng vì không có chứng cứ để được bảo vệ trước Tòa án.
Cách giảm rủi ro khi mua nhà đất chung sổ
Việc mua nhà đất chung sổ là hết sức rủi ro, vừa không đáp ứng quy định của pháp luật, vừa mơ hồ trong việc bảo vệ quyền lợi của mình. Cách tốt nhất là yêu cầu người bán làm thủ tục tách thửa trước khi thực hiện giao dịch, đồng thời phải công chứng hợp đồng mua bán này và đặc biệt không mua nhà đất sổ chung qua vi bằng của Thừa phát lại lập.
Tuy nhiên, vì nhiều lí do mà nhất là lý do về tài chính khiến anh chị phải mua nhà đất sổ chung và không thể tách thửa thì để hạn chế rủi ro xảy ra, anh chị cần yêu cầu được đứng tên chung sổ. Trong trường hợp này, các bên làm văn bản có công chứng về việc nhập tài sản chung rồi sau đó đăng ký biến động. Như vậy, tất cả đồng sở hữu trên miếng đất hay căn nhà này đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Nếu một trong các bên muốn thực hiện giao dịch gì thì phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại.
Ví dụ: Ông G có thửa đất nông nghiệp 600m2. Ông G muốn bán 200m2 cho Ông X, và 200m2 cho Ông T. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Cả 3 ông cùng làm văn bản có công chứng đây là tài sản chung và đi đăng ký biến động. Mỗi người sẽ được cấp 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013).
